Spekulationssteuer bei Scheidung oder Trennung beachten

Bei Immobilieneigentum der Eheleute kann bei Scheidung und Trennung Spekulationssteuer anfallen.

Bei Scheidung oder Trennung wird häufig das selbstbewohnte Eigenheim, das im Eigentum beider Eheleute steht, auf eine:n Ehepartner:in übertragen oder insgesamt an Dritte veräußert. Hierbei kann Spekulationssteuer anfallen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Wird eine selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nachdem sie erworben wurde, verkauft, kann die Spekulationssteuer fällig werden, wenn dabei ein Gewinn erwirtschaftet wird. Wer Eigentümer:in der Immobilie also länger als 10 Jahre ist, muss keine Spekulationssteuer zahlen.

Spekulationsfrist 10-Jahres-Frist

Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des Erwerbs der Immobilie, meist das Datum des Kaufvertrages.

Im Fall eines geerbten Hauses wird die Frist mitgeerbt. Das heißt, die Frist beginnt nicht mit Antritt des Erbes von vorn, sondern läuft weiterhin ab dem Tag des ursprünglichen Kaufes durch den:die Erblasser:in. Diese Regelung gilt auch für ein durch Schenkung erworbenes Haus.

Aber bei Schenkung und Erbe können jedoch Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen. Ob eine solche anfällt und deren Höhe hängt von den familiären Verhältnissen zwischen den Beteiligten ab. Unter Umständen greifen Freibeträge. Im Rahmen dieser Freibeträge ist ein Erbe oder eine Schenkung steuerfrei.

Ausnahme von Spekulationssteuer

Ausnahmsweise entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Eigentümer:innen die Immobilie ausschließlich innerhalb der letzten drei Jahre das Haus selbst genutzt haben. Das ist meist der Fall, wenn sie in ihr gewohnt haben. Die Eigentümer:innen müssen in diesem Fall nur im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorrangegangenen Jahren in der Immobilie gelebt haben.

Das bedeutet, dass die Steuer anfällt, wenn veräußernde Eheleute im Trennungsjahr ausziehen und die Immobilie erst nach der Scheidung auf den:die anderen Ehepartner:in oder Erwerber:in übertragen oder wenn zwischen Auszug und Übertragung mehr als 1 Jahr liegt.

Wie kann ich verhindern, dass die Steuer anfällt?
  • Entweder Sie verkaufen unverzüglich innerhalb des Jahres nach Ihrem Auszug die Immobilie,
  • Sie behalten einen Zweitwohnsitz in der Immobilie, denn als Eigennutzung im Rahmen der Spekulationsfrist reicht ein Zweitwohnsitz (dies jedoch mit Rechtsanwalt/ Rechtsanwältin rechtlich abstimmen!),
  • Sie veräußern die gemeinsame Immobilie oder Ihren Miteigentumsanteil erst, wenn die 10 Jahre Spekulationsfrist abgelaufen sind oder
  • Sie dürfen innerhalb der Zehnjahresfrist nur Mieteinnahmen von der vermieteten Immobilie erhalten. Für eine Anzahlung oder ein Kaufpreisanteil für die (vermietete) Immobilie würde hingegen Spekulationssteuer anfallen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz des:der Verkäufers:in. Versteuert wird die Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis bei Erwerb und dem Preis, zu dem die Immobilie später weiterverkauft wurde. Die Kosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, wie beispielsweise Schönheitsreparaturen oder Provision für eine:n Makler:in, können vom zu versteuernden Gewinn abgezogen werden.

Beispiel

Verkaufspreis:                                                           600.000,00 EUR

Ursprünglicher Kaufpreis                                          400.000,00 EUR

Kosten der Veräußerung (Reparaturen, Makler:in)    20.000,00 EUR

Zu versteuernder Gewinn                                          180.000,00 EUR

Persönlicher Steuersatz                                             40 %

Zu zahlende Spekulationssteuer                                72.000,00 EUR

 

Freigrenze von 600,00 EUR

Bei eines zum versteuernden Gewinn bis 600,00 € fällt keine Spekulationssteuer an.

Trennungsjahr vor Scheidung – Spekulationssteuer im Blick behalten

Die Scheidung setzt unter anderem den Ablauf (mindestens) eines Trennungsjahres voraus. Meist – mangels rechtlicher Beratung – zieht ein:e Partner:in bereits nach der Trennung voreilig aus der Immobilie aus und die Übertragung des Miteigentumsanteils erfolgt meist nicht schon im Jahr der Trennung. Es droht also der Anfall der Spekulationssteuer. Deswegen ist für Sie eine erste rechtliche Beratung nach der Trennung notwendig, um den richtigen Weg einschlagen zu können und entsprechende Vereinbarungen zu erarbeiten, die unter anderem die Spekulationssteuer berücksichtigen. Sorgfältige Planung kann steuerliche Nachteile vermeiden.

Also lassen Sie sich anwaltlich beraten noch bevor Sie ausziehen!