von Mona Schultz | 24. Apr 2024 | Immobilienrecht
Miteigentümergemeinschaften und deren Auseinandersetzung bedürfen umfangreicher rechtlicher Beratung.
Wie entsteht eine Miteigentümergemeinschaft?
Miteigentümergemeinschaften bei Grundstücken entstehen, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines Grundstücks sind. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn mehrere Personen ein Grundstück erwerben oder ein Grundstück an mehrere Personen vererbt wird. Auch bei Trennung von nichtehelichen Lebensgefährten oder bei bzw. nach Scheidungen kann es zur Auseinandersetzung von Miteigentümergemeinschaften kommen.
Was bedeutet ideeles Miteigentum?
Eine Miteigentümergemeinschaft besteht aus den einzelnen Miteigentümern, die jeweils einen ideellen Anteil am Grundstück besitzen. Ideell bedeutet in diesem Zusammenhang, dass nicht jedem Miteigenümer ein bestimmter Teil des Grundstücks zugewiesen ist, sondern das Grundstück bleibt als Einheit bestehen, die Anteile am Grundstück werden den Miteigentümern im Grundbuch anteilig zugewiesen. Die Anteile können gleich groß sein, beispielsweise wenn das Grundstück zu gleichen Teilen erworben wurde, oder ungleich, wenn verschiedene Eigentumsanteile vereinbart oder z.B. vererbt wurden.
Welche Varianten der Auseinandersetzung gibt es?
Die Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft bei Grundstücken, d.h. die Auflösung des Miteigentums, kann z.B. sinnvoll sein, weil sich Miteigentümer nicht über die zukünftige Nutzung des Grundstücks oder auch über (notwendige) Investitionen einigen können. Auch finanzielle Interessen eines Miteigentümers können dazu führen, dass die Miteigentümergemeinschaft aufgelöst werden soll. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Auseinandersetzung durchzuführen:
- Teilungsversteigerung: Das Grundstück kann versteigert werden und der Erlös entsprechend den Eigentumsanteilen auf die Miteigentümer aufgeteilt werden. Die Teilungsversteigerung ist gemäß §§ 749, 753 BGB ein gesetzlicher Anspruch jedes Miteigentümers, die Miteigentümergemeinschaft aufzuheben. Die Aufhebung erfolgt allerdings nicht in der Weise – wie landläufig häufig angenommen – durch Versteigerung des Anteil des jeweiligen Miteigentümers sondern durch Versteigerung der gesamten Immobilie! Das Grundstück wird veräußert. Das Geld wird für jeden Anteil hinterlegt. Es wird ausgezahlt, sobald die Miteigentümer sich über die Erlösverteilung einigen.
- Einigung der Miteigentümer: Die Miteigentümer können sich untereinander einigen z.B. das gesamte Grundstück freihändig, d.h. ohne Teilungsversteigerung zu veräußern und den Erlös entsprechend der Anteile zu verteilen. Es kann aber auch ein Miteigentümer seinen ideelen Anteil an einen anderen Miteigentümer verkaufen. Wenn das Grundstück sich dafür eignet kann es auch real geteilt werden, so dass 2 oder mehr eigenständige Grundstücke entstehen. Jeder Miteigentümer erhält eines der real geteilten Grundstücke und kann zukünftig allein über das Schickal des Grundstücks entscheiden, es veräußern, belasten, vermieten oder selbst nutzen.
Eine Einigung der Miteigentümer ist der Teilungsversteigerung häufig vorzuziehen, es ist die wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Wir unterstützen und begleiten die Auseindersetzung der Miteigentümergemeinschaft. Dies kann im Rahmen einer Mediation erfolgen oder auch im Rahmen anwaltlicher Beratung oder Vertretung.
von Mona Schultz | 17. Jul 2023 | Immobilienrecht, Mietrecht
Wenn die Mietsache unrenoviert übergeben wurde, können Mieter vom Vermieter im laufenden Mietverhältnis Kosten für Schönheitsreparaturen ersetzt verlangen. Die Mieter müssen sich aber an den Kosten beteiligen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 entschieden, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen sind, wenn der Mieter eine unrenoviert übergebene Wohnung erhielt und sich der Zustand seit der Übergabe verschlechtert hatte.
Zum konkreten Präzedenzfall
Die Mieter begehrten die Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Sie mieteten im Jahr 2002 von der Beklagten eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelungen:
- § 6 Instandhaltung, Schönheitsreparaturen 6.4 Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen.
- 6.5 Zu den Schönheitsreparaturen gehören (…).
- (…)
- 7 Mietsache
- 7.1 Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand der Übergabe.
- 7.2 Der Mieter versichert, dass er den Mietgegenstand ausreichend besichtigt hat. Er übernimmt den Mietgegenstand – wie er steht und liegt – im besichtigten Zustand und erkennt den Mietgegenstand als vertragsgemäß an.
Aufgrund einer zwischenzeitlich eingetretenen Verschlechterung der Wohnungsdekoration im Vergleich zum Überlassungszustand, forderten die Kläger die Beklagte unter Übersendung eines Kostenvoranschlags erfolglos auf, darin im Einzelnen bezeichnete Renovierungsmaßnahmen (Tapezieren, Anstrich-Arbeiten) ausführen zu lassen.
Das Amtsgericht hat die Klage weitestgehend abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, weiter. Die Revision hatte Erfolg.
Zur Begründung führte der Bundesgerichtshof aus:
Ein Anspruch scheide nicht deshalb (von vornherein) aus, weil die Kläger die unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert hatten. Vielmehr begründet die vom Berufungsgericht ausdrücklich festgestellte weitere Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Überlassung einen Mangel, dessen Beseitigung die Kläger nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen können. Mit dieser Mangelbeseitigung befindet sich die Beklagte in Verzug, so dass den Klägern dem Grunde nach ein Vorschussanspruch in Höhe der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zusteht.
Dieser ist – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Kläger nach bestimmungsgemäßer Verwendung des Vorschussbetrags im Ergebnis eine frisch renovierte und damit eine Wohnung erhalten, welche sich in einem besseren als dem vertragsgemäßen Dekorationszustand befindet.
Der hierdurch bewirkten “Besserstellung” der Kläger ist vielmehr im hier betroffenen Bereich der Schönheitsreparaturen, deren Durchführung die Mieter verlangen und bei denen es nicht um funktionale Mängel geht, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dadurch Rechnung zu tragen, dass sie sich in angemessenem Umfang an den (erforderlichen) Kosten der Renovierung zu beteiligen haben.
Der Mieter kann den Mangel im Falle des Verzuges selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen als Vorschuss verlangen. Ein Mangel liegt hier vor, da der tatsächliche Zustand vom vertraglich vereinbarten Zustand (dem Zustand bei Übergabe abweicht).
Einem solchen Vorschussanspruch der Kläger steht die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach Ziffer 6.4 des Mietvertrags auf die Kläger nicht entgegen. Da die Wohnung den Klägern unrenoviert überlassen und ihnen ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wurde, verstößt diese Regelung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und benachteiligt die Mieter unangemessen. (Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB)
An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, so dass die Beklagte als Vermieterin die Instandhaltungslast – zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört – in vollem Umfang zu tragen hat (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, aaO Rn. 40).
Es kann nicht angenommen werden, dass redliche, um einen angemessenen Interessenausgleich bemühte Mietvertragsparteien nach Treu und Glauben eine insoweit einseitig den Vermieter begünstigende Regelung getroffen hätten, nach der sich der Mieter seines gesetzlichen Anspruchs auf Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) in Form der Ausführung von Schönheitsreparaturen begeben würde und demgemäß von ihm gewünschte Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hätte.
Der unrenovierte Zustand der Wohnung bei Überlassung stellt den vertragsgemäßen und damit seitens der Beklagten im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhaltende “Soll-Zustand” dar. Dabei kann dahinstehen, ob die im Formularmietvertrag enthaltenen Regelungen, wonach die Kläger den Mietgegenstand so übernehmen “wie er steht und liegt” und ihn “als vertragsgemäß” anerkennen, wirksam sind.
Denn ungeachtet dessen war der Dekorationszustand der Wohnung für beide Parteien ohne Weiteres ersichtlich. Die Wohnung wurde vor Anmietung besichtigt und der Zustand in einem Übergabeprotokoll näher festgehalten. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Formulierung, wonach das Mietverhältnis erst nach Renovierung durch den Vormieter beginnen sollte, wurde einvernehmlich gestrichen und durch ein konkretes Datum des Mietvertragsbeginns ersetzt. Danach war für die Kläger eindeutig ersichtlich, dass sie eine unrenovierte Wohnung übernehmen; sie haben die Mietsache somit in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich befand (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 – XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; Hartmann, WuM 2015, 406, 408; Lehmann-Richter, WuM 2016, 529, 534).
Der Mieter kann nach § 536a Abs. 2 BGB als Vorschuss nur den Betrag verlangen, der zur Mangelbeseitigung erforderlich ist. Es muss sich somit um Aufwendungen handeln, die er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt für angemessen halten darf. Darunter fallen solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind (vgl. Senatsurteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 18).
Führt die Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch zu einem besseren Dekorationszustand der Wohnung als dem vertraglich geschuldeten, hat sich der Mieter regelmäßig an den Kosten der Renovierung in angemessenem Umfang zu beteiligen.
Da die (Wieder-)Herstellung des ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.
Durch die nach Vorstehendem allein sachgerechte umfassende Renovierung werden allerdings nicht nur die vom derzeitigen Mieter bewirkten – von ihm grundsätzlich nicht zu vertretenden (§ 538 BGB) – Gebrauchsspuren beseitigt, sondern auch diejenigen aus dem Zeitraum vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis. Der Mieter erhält damit eine Wohnung, die einen Dekorationszustand aufweist, der über den vertraglich seitens des Vermieters geschuldeten Zustand hinausgeht.
Nach dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist dieser Besserstellung durch eine angemessene finanzielle Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten Rechnung zu tragen.
Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall ist Sache des Tatrichters, der insoweit von der ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen kann (vgl. zur Bemessung des Aufwands bei eigener Renovierungstätigkeit Senatsurteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24 f. [zum Bereicherungsanspruch des Mieters, der ihn nicht treffende Schönheitsreparaturen ausführt]). Unter angemessener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein.
von Mona Schultz | 19. Jun 2023 | Immobilienrecht
Widerrufsrecht bei Maklerverträgen wegen falscher oder fehlender Belehrung
Verbrauchern kann ein Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zustehen. Das Widerrufsrecht spielt eine wichtige Rolle im Verbraucherschutz und ermöglicht es Verbrauchern, geschlossene Verträge rückgängig zu machen. Der Gesetzgeber möchte Verbraucher davor schützen, möglicherweise in einer Drucksituation oder übereilt getroffene Entscheidungen, widerrufen zu können.
Auch im Zusammenhang mit Maklerverträgen besteht ein solches Widerrufsrecht, dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 01.12.2022, Az.: I ZR 28/22 bestätigt.
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von Mona Schultz | 29. Mrz 2022 | Immobilienrecht, Vertragsrecht
Was ist ein Gewährleistungsausschluss?
Ein Gewährleistungsausschluss wird beim Erwerb von Immobilien häufig vereinbart.
Bei Kaufverträgen neu errichteter und sanierter Immobilien übernimmt häufig der Verkäufer die Haftung für Sach- und Rechtsmängel. Bei gebrauchten Immobilien wird jedoch häufig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das heißt das der Verkäufer/ die Verkäufer:in nicht dafür haften will, falls Mängel am Objekt festgestellt werden. Gerade beim Immobilienkauf kann das teuer werden! Beim Gewährleistungsausschluss ist zu unterscheiden, ob dieser in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.d. §§ 305 ff BGB oder individuell vereinbart wurde. Ein individueller Gewährleistungsausschluss liegt vor, wenn die Vertragsparteien ausgiebig schriftlich oder zumindest mündlich über den Gewährleistungsausschluss verhandelt haben. Wird der Gewährleistungsausschluss nicht ausgehandelt und wird der Vertrag von einer Partei der anderen gestellt, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Kann sich Verkäufer/-in auf Gewährleistungsausschluss berufen?
Sowohl Haftungsausschlüsse in Form von AGB als auch individuelle Gewährleistungsvereinbarungen richten sich bezüglich ihrer Wirksamkeit grundsätzlich nach § 444 BGB. Dieser regelt zwei Fälle, in denen ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss unwirksam ist. Der Verkäufer/ Die Verkäuferin kann sich auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn sie/er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Fragen des Käufers / der Käuferin, die den Kaufentschluss beeinflussen könnten, müssen richtig und vollständig beantwortet werden. Wird eine ausdrückliche Frage der Käuferin/ des Käufers zum Zustand der Kaufsache vom Verkäufer/ von der Verkäuferin (bewusst) falsch beantwortet, kann sich diese/r anschließend nicht mit Erfolg darauf berufen, dass für den Käufer/ die Käuferin das Gegenteil erkennbar gewesen sei. In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall hatte der Verkäufer verschwiegen, dass bei starkem Regen Wasser in den Keller der 1938 gebauten Immobilie eindringt. Bei der Besichtigung zeugte die abgeblätterte Farbe an den Wänden von Feuchtigkeitsschäden. Dennoch war der regelmäßige Wassereintritt nicht offensichtlich. Das Gericht entschied daher, dass der Käufer trotz Haftungsausschluss zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. (OLG Hamm, Urt. v. 18.07.2016, NJOZ 2017, 951) Der Verkäufer hätte den Erwerber auf den Mangel ausdrücklich hinweisen müssen.
Was ist arglistiges Verschweigen?
„Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“ (BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18, Rn. 22) Selbst wenn der arglistig verschwiegene Sachmangel nicht ursächlich für den Willensentschluss des Käufers/ der Käuferin war, ist der Verkäuferin/ dem Verkäufer die Berufung auf den Gewährleistungsausschluss verwehrt. (BGH, MittBayNot 2012, 37) Hat der Verkäufer/ die Verkäuferin einer Immobilie Kenntnis von einem Sachmangel oder hinreichenden Anlass für Zweifel und hält einen Sachmangel für möglich, stellt die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar. (OLG Hamm, Urt. v. 18.07.2016, NJOZ 2017, 951; OLG Düsseldorf (21. Zivilsenat), Urteil vom 16.06.2015 – 21 U 175/14) Sind mehrere Personen Verkäufer-/ innen muss sich jede/r das Wissen und die Arglist der/des anderen zurechnen lassen. (NWB 2016, 3033) In einem anderen Fall hieß es in einem Verkaufsexposé eines Grundstücks, es bestehe eine Erlaubnis zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Teil des Grundstücks zu errichten. Nachdem die Kläger-/innen das Grundstück erworben hatten, stellte sich heraus, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche Bebauung genehmigungsfähig war. Auch hier entschied der Bundesgerichtshof, die Kläger/-innen könnten die Rückzahlung des Kaufpreises nach § 434, § 437 Nr. 2, § 323, § 346 Abs. 1 BGB verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten. Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss könne sich die Beklagte nach § 444 BGB nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers/ der Verkäuferin im Sinne des § 434 I 3 BGB bezüglich zu erwartender Eigenschaften eines Grundstücks können zu einer Fehlvorstellung des Käufers/ der Käuferin führen und eine Offenbarungspflicht begründen. (BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18, Rn. 22.)
Beschaffenheitsgarantie übernommen?
Ein/e Verkäufer/in kann sich auch dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn sie/ er eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.(BGH, NJW 2016, 1815 = NZM 2016, 604 = DS 2016, 170; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 444 Rn. 3.) Eine Beschaffenheit wird garantiert, wenn ausdrücklich zugesichert wird, dass das Grundstück bestimmte Eigenschaften aufweist oder nicht aufweist. So wird häufig von Verkäufer/-innen zugesichert, dass das Grundstück erschlossen ist und alle Erschließungsbeiträge gezahlt sind. Sollte sich später herausstellen, dass das Grundstück doch nicht vollständig erschlossen ist und/ oder hier noch Forderungen offen sind, haftet die Verkäuferin/ der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss für die Forderungen. Ein Gewährleistungsausschluss kann also aus verschiedenen Gründen unwirksam sein, insbesondere weil ein Mangel arglistig verschwiegen wurde oder weil diesem eine Beschaffenheitsgarantie entgegensteht oder dieser den definierten Vertragszweck verhindert würde. Deshalb empfiehlt es sich besonders mit Blick auf die Gewährleistungsausschlüsse durch einen Anwalt/ einer Anwältin Kaufverträge genau prüfen zu lassen.
von Susanne Wipper | 29. Mrz 2022 | Familienrecht, Immobilienrecht
Spekulationssteuer bei Scheidung oder Trennung beachten
Bei Eigentum an Immobilien der Eheleute kann bei Scheidung und Trennung Spekulationssteuer anfallen.
Bei Scheidung oder Trennung wird häufig das selbstbewohnte Eigenheim, das im Eigentum beider Eheleute steht, auf eine:n Ehepartner:in übertragen oder insgesamt an Dritte veräußert. Hierbei kann Spekulationssteuer anfallen. (mehr …)