Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf
Was ist ein Gewährleistungsausschluss?
Ein Gewährleistungsausschluss wird beim Erwerb von Immobilien häufig vereinbart.
Bei Kaufverträgen neu errichteter und sanierter Immobilien übernimmt häufig der Verkäufer die Haftung für Sach- und Rechtsmängel. Bei gebrauchten Immobilien wird jedoch häufig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das heißt das der Verkäufer/ die Verkäufer:in nicht dafür haften will, falls Mängel am Objekt festgestellt werden. Gerade beim Immobilienkauf kann das teuer werden! Beim Gewährleistungsausschluss ist zu unterscheiden, ob dieser in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.d. §§ 305 ff BGB oder individuell vereinbart wurde. Ein individueller Gewährleistungsausschluss liegt vor, wenn die Vertragsparteien ausgiebig schriftlich oder zumindest mündlich über den Gewährleistungsausschluss verhandelt haben. Wird der Gewährleistungsausschluss nicht ausgehandelt und wird der Vertrag von einer Partei der anderen gestellt, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Kann sich Verkäufer/-in auf Gewährleistungsausschluss berufen?
Sowohl Haftungsausschlüsse in Form von AGB als auch individuelle Gewährleistungsvereinbarungen richten sich bezüglich ihrer Wirksamkeit grundsätzlich nach § 444 BGB. Dieser regelt zwei Fälle, in denen ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss unwirksam ist. Der Verkäufer/ Die Verkäuferin kann sich auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn sie/er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Fragen des Käufers / der Käuferin, die den Kaufentschluss beeinflussen könnten, müssen richtig und vollständig beantwortet werden. Wird eine ausdrückliche Frage der Käuferin/ des Käufers zum Zustand der Kaufsache vom Verkäufer/ von der Verkäuferin (bewusst) falsch beantwortet, kann sich diese/r anschließend nicht mit Erfolg darauf berufen, dass für den Käufer/ die Käuferin das Gegenteil erkennbar gewesen sei. In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall hatte der Verkäufer verschwiegen, dass bei starkem Regen Wasser in den Keller der 1938 gebauten Immobilie eindringt. Bei der Besichtigung zeugte die abgeblätterte Farbe an den Wänden von Feuchtigkeitsschäden. Dennoch war der regelmäßige Wassereintritt nicht offensichtlich. Das Gericht entschied daher, dass der Käufer trotz Haftungsausschluss zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. (OLG Hamm, Urt. v. 18.07.2016, NJOZ 2017, 951) Der Verkäufer hätte den Erwerber auf den Mangel ausdrücklich hinweisen müssen.
Was ist arglistiges Verschweigen?
„Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“ (BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18, Rn. 22) Selbst wenn der arglistig verschwiegene Sachmangel nicht ursächlich für den Willensentschluss des Käufers/ der Käuferin war, ist der Verkäuferin/ dem Verkäufer die Berufung auf den Gewährleistungsausschluss verwehrt. (BGH, MittBayNot 2012, 37) Hat der Verkäufer/ die Verkäuferin einer Immobilie Kenntnis von einem Sachmangel oder hinreichenden Anlass für Zweifel und hält einen Sachmangel für möglich, stellt die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar. (OLG Hamm, Urt. v. 18.07.2016, NJOZ 2017, 951; OLG Düsseldorf (21. Zivilsenat), Urteil vom 16.06.2015 – 21 U 175/14) Sind mehrere Personen Verkäufer-/ innen muss sich jede/r das Wissen und die Arglist der/des anderen zurechnen lassen. (NWB 2016, 3033) In einem anderen Fall hieß es in einem Verkaufsexposé eines Grundstücks, es bestehe eine Erlaubnis zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Teil des Grundstücks zu errichten. Nachdem die Kläger-/innen das Grundstück erworben hatten, stellte sich heraus, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche Bebauung genehmigungsfähig war. Auch hier entschied der Bundesgerichtshof, die Kläger/-innen könnten die Rückzahlung des Kaufpreises nach § 434, § 437 Nr. 2, § 323, § 346 Abs. 1 BGB verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten. Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss könne sich die Beklagte nach § 444 BGB nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers/ der Verkäuferin im Sinne des § 434 I 3 BGB bezüglich zu erwartender Eigenschaften eines Grundstücks können zu einer Fehlvorstellung des Käufers/ der Käuferin führen und eine Offenbarungspflicht begründen. (BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18, Rn. 22.)
Beschaffenheitsgarantie übernommen?
Ein/e Verkäufer/in kann sich auch dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn sie/ er eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.(BGH, NJW 2016, 1815 = NZM 2016, 604 = DS 2016, 170; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 444 Rn. 3.) Eine Beschaffenheit wird garantiert, wenn ausdrücklich zugesichert wird, dass das Grundstück bestimmte Eigenschaften aufweist oder nicht aufweist. So wird häufig von Verkäufer/-innen zugesichert, dass das Grundstück erschlossen ist und alle Erschließungsbeiträge gezahlt sind. Sollte sich später herausstellen, dass das Grundstück doch nicht vollständig erschlossen ist und/ oder hier noch Forderungen offen sind, haftet die Verkäuferin/ der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss für die Forderungen. Ein Gewährleistungsausschluss kann also aus verschiedenen Gründen unwirksam sein, insbesondere weil ein Mangel arglistig verschwiegen wurde oder weil diesem eine Beschaffenheitsgarantie entgegensteht oder dieser den definierten Vertragszweck verhindert würde. Deshalb empfiehlt es sich besonders mit Blick auf die Gewährleistungsausschlüsse durch einen Anwalt/ einer Anwältin Kaufverträge genau prüfen zu lassen.