In der Regel sind Schönheitsreparaturen, genau wie bei einem Mietvertrag über Wohnraum, Aufgabe des Vermieters. Dieser hat dem Mieter die Mietsache während der Mietzeit im vertragskonformen Zustand zu erhalten (§535 I BGB).
Schönheitsreparaturen in der Praxis
In der Praxis werden solche Schönheitsreparaturen jedoch durch Klauseln im Mietvertrag oft auf den Mieter übertragen. Dabei kann es sich um vorformulierte Klauseln (zum Beispiel in den Geschäftsbedingungen) oder um Individualabreden zwischen den Vertragsparteien handeln. Danach vorzunehmende Schönheitsreparaturen umfassen Tätigkeiten, die normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren beseitigen. Dazu zählen unter anderem das Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörper/-rohre, Türen, Fenster und Böden oder auch das Schließen von Dübellöchern oder kleinen Rissen im Putz.
Solch vereinbarte Klauseln sind dahingegen nur wirksam, wenn sie der Klauselkontrolle der §§305 ff. standhalten. Dies tun sie zum Bespiel nicht, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen oder ihn dazu verpflichten nach festen Fristen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Eine solche Kontrolle unterliegt bei Wohnraummietverträgen anderen Maßstäben als bei Gewerbemietverträgen. Grundsätzlich kann bei einem Gewerberaummietvertrag mehr vereinbart werden, weil dort von den Parteien ein Kräftegleichgewicht ausgeht, wodurch der Mieter weniger schutzwürdig ist.
Abwälzen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Nach der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 (NJW 2015, 1594) ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig, jedoch NUR, wenn der Mieter bei Einzug eine renovierte Räumlichkeit erhalten hat. Er darf nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, welche auch während seiner Vertragslaufzeit entstanden sind. Andernfalls könnte es sein, dass der Mieter dem Vermieter die Räumlichkeit in einem besseren Zustand überlasst als ursprünglich erhalten. Das Oberlandesgericht Celle hat mit der Entscheidung vom 13.07.2016 (NJW 2016, 3732) festgelegt, dass dies auch für Gewerbemietverträge gilt.
Die Beweislast liegt dabei beim Mieter, sodass dieser nachweisen muss, dass die Räumlichkeit sich bei Mietbeginn in einem unrenovierten Zustand befand. Geeignet ist dafür das Übergabeprotokoll, Bilder oder auch unabhängige, verlässliche Zeugen.
Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel hat zur Folge, dass dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht übertragen wurde und somit die gesetzlichen Regelungen greifen, wonach die Schönheitsreparaturen alleinige Aufgabe des Vermieters sind und der Mieter die Räume bei Vertragsende lediglich „besenrein“ zu übergeben hat.